Vklad práva do katastru nemovitostí
Jestliže jste se rozhodli koupit rodinný domek nebo byt, případně jinou nemovitost, určitě vás čeká jednání s katastrálním úřadem. Ještě před podepsáním kupní smlouvy byste si měli vyžádat výpis z katastru nemovitostí, abyste si mohli ověřili právní poměry u vybrané nemovitosti a nečekalo vás pak nepříjemné překvapení v podobě dlouhých soudních pří o střechu nad hlavou či zaplacené peníze.
Pokud si však ověříte, že nemovitost je „čistá“ a nic nebrání její koupi za sjednanou cenu, můžete se pustit do podepisování smluv, placení domluvených částek a přepisování vlastnického práva. Vyžaduje to určité pořadí. Rozhodně by jste neměli nic platit před podepsáním kupní smlouvy.Skutečné předání peněz může proběhnout až po oficiálním převodu vlastnictví – tedy po řádném zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí nebo alespoň po podání návrhu na vklad vlastnického práva.
K účelu úschovy peněz můžete využít například notářské úschovy - peníze jsou při podpisu smlouvy složeny u notáře či advokáta a prodávajícímu se vyplatí až po splnění dohodnutých podmínek – např. po skutečném převodu nemovitosti na katastru, případně lze využít bankovní akreditiv, vinkulovaný termínovaný účet apod.
Při podávání návrhu na vklad nového vlastnického práva do katastru nemovitostí a stejné to bude i při vkladu práva zástavního, předkupního nebo věcného břemene, by se mělo postupovat následujícím způsobem. Návrh na vklad určitého práva k nemovitosti může podat jakákoliv ze smluvních stran účastnících se daného právního úkonu (např. ten, kdo nemovitost prodává, i ten, kdo ji kupuje), případně jejich zástupci na základě plné moci. Podoba návrhu není daná formulářem, ale návrh musí každopádně obsahovat náležitosti uvedené níže:
Náležitosti a přílohy návrhu na vklad do katastru nemovitostí
1. označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen
2. označení účastníků řízení o povolení vkladu (jméno, příjmení, trvalý pobyt, rodné číslo, případně název firmy, sídlo a IČ)
3. označení práv, která mají být zapsána do katastru (ke kterým nemovitostem, v čí prospěch)
4. listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru (kupní smlouva, zástavní smlouva, smlouva o věcném břemeni apod.), nebo její úředně ověřená kopie v počtu o dva větším, než je počet účastníků řízení; jedná-li se o směnu nemovitostí evidovaných v obvodu více katastrálních úřadů, v počtu ještě o dva větším pro každý další katastrální úřad
5. plná moc, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem
6. výpis z obchodního nebo jiného rejstříku nebo jeho úředně ověřená kopie, pokud je účastníkem řízení právnická osoba
7. listina prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby nakládat s nemovitostí, jehož právní účinky nastaly před 1. 1. 1993, nebo její úředně ověřená kopie
8. úředně ověřený překlad listiny, na základě které má být zapsáno právo do katastru, pokud tato listina není sepsána v českém jazyce
9. je-li předmětem smlouvy reálně oddělená část nemovitosti nebo věcné břemeno k části pozemku, musí být pro zápis do katastru předložen rovněž geometrický plán; pokud je předmětem smlouvy byt nebo nebytový prostor, musí být předloženy některé další dokumenty
Zdroj: Český úřad zeměměřický a katastrální
Návrh se musí podat na příslušném katastrálním úřadě, pod který nemovitost územně patří. Lze to udělat osobně, v podatelně, kde bude na nemovitost okamžitě vložena tzv. plomba, která třetím stranám sděluje, že bylo zahájeno řízení o vkladu nějakého práva. Návrh můžete také poslat poštou, přičemž plomba bude samozřejmě vyznačena až po doručení. Za podání každého návrhu musí být zaplacen správní poplatek ve výši 500 Kč, který lze uhradit poštovní poukázkou, převodem z účtu nebo přímo v podatelně zakoupením kolku v odpovídající hodnotě.
Nyní už zbývá jen čekat, než bude vaše žádost vyřízena. Čekací lhůta by podle správního řádu katastrálních úřadů neměla přesáhnout 30, resp. 60 dní u složitějších případů, ale může se samozřejmě stát, že úřad rozhodne třeba v horizontu několika nejbližších dnů. A nebo naopak budete muset čekat celé dlouhé měsíce.
Důležité je, aby vaše žádost hned v počátku neměla nějaké formální nedostatky, které by bránily vkladu práva do katastru. Ty se totiž většinou objeví až při bližším přezkoumání návrhu, a celá operace se tak zbytečně a neúměrně prodlužuje. Katastr nemovitostí pak následně pozastaví řízení o vkladu a vyzve písemně k odstranění nedostatků.
Kupní smlouvu a návrh na vklad vlastnického práva je dobré ponechat kvalitnímu právnímu zástupci.
Pokud Vás zastupuje Realitní kancelář, tak by Vám tuto službu měla zajistit. Přesto si nechejte tyto dokumenty zkontrolovat nezávislým právníkem. Pokud by bylo v kupní smlouvě zapsáno neúplně co skutečně kupujete, tak se vám může stát, že koupíte pouze jen část pozemku nebo jen pozemek pod nemovitostí bez nemovitosti nebo všech spoluvlastnických podílů.
Zásady řízení o vkladu do katastru nemovitostí
Řízení o vkladu vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí je ovládáno několika zásadními pravidly a principy, neboť katastr nemovitostí jako soubor údajů o nemovitostech na území České republiky zahrnuje evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a dalších práv k nemovitostem a má sloužit k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů.
1. Zásada priority – tento princip zaručuje, že pořadí zápisu v katastru nemovitostí se řídí dobou, ve které došel katastrálnímu úřadu návrh na vklad. Projevem této zásady priority je skutečnost, že právní účinky vkladu nastávají ke dni podání návrhu na vklad.
2. Zásada intabulace – práva zapisovaná do katastru vkladem (§ 2 zákona č. 265/1992 Sb.) vznikají, mění se zanikají dnem vkladu do katastru nemovitostí s tím, že právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení a to ke dni, kdy byl návrh doručen katastrálnímu úřadu.
3. Zásada dispoziční – řízení o vkladu do katastru nemovitostí je řízením návrhovým. Řízení je zahájeno okamžikem dojití návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu.
4. Zásada legality – tato zásada vyjadřuje povinnost katastrálního úřadu při řízení o vkladech vlastnických a jiných věcných práv respektovat zákon a to zejména při zkoumání listin, jež osvědčují zapisovaná práva.
5. Zásada dobré víry – je stanovena v § 11 zákona č. 265/1992 Sb. Každý, kdo vychází z údajů zapsaných v katastru nemovitostí, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci.
6. Zásada úplatnosti – nabyvatel práva, jež se zapisuje do katastru nemovitostí vkladem je povinen uhradit za vklad každého jednotlivého práva správní poplatek.