Opatrnosti není nikdy dosti aneb jak nakupovat nemovitosti….
Pokud jste se rozhodli koupit nemovitost, měli by jste vědět, na co si dát pozor, než podepíšete kupní smlouvu a zaplatíte kupní cenu. Platí jedno pravidlo – „Důvěřuj, ale prověřuj“. V nákupu realit snad dvojnásobně. Většina z nás nekupuje nemovitosti každý rok, ale někdy pouze jednou či dvakrát za život a navíc ještě na dluh.
Ať již využijete služeb realitní kanceláře či koupi uzavřete sami přímo s majitelem, zajistěte si dostatek informací o prodávané nemovitosti, aby Vám nezůstali oči pro pláč nebo jste nemuseli zaplatit další peníze za již jednou koupenou nemovitost.
Jaké požadovat doklady po RK nebo majiteli nemovitosti než se rozhodnete koupit?
- Vždy chtějte vidět úplný aktuální výpis z katastru nemovitostí – najdete na něm komu nemovitost patří a v jakém podílu, čísla parcel a velikosti parcel, dále zda na nemovitosti vázne zástava nebo věcné břemeno a ve prospěch koho
- Dále požadujte Katastrální mapu – najdete na ní vyznačenou parcelu s parcelním číslem a lze si dle měřítka odvodit jednotlivé šíře pozemku a zastavěných ploch
- Dobré je nahlédnout i do nabývací listiny – v ní se dočtete, jak majitel nemovitost nabyl – zda koupí, dědictvím, darování, restitucí apod. a kdy
V případě koupě starší nemovitosti či pozemku požadujte doklady i z pozemkového úřadu týkající se restitučních nároků. Restituční nároky původních majitelů domů a pozemků ještě nebyly všechny vypořádány. Mohlo by se Vám tedy stát, že koupíte něco, o co v budoucnu přijdete.Zkušený právník by Vás na to měl upozornit. Většina RK ani někteří dražebníci tuto informaci nemají.
Katastr nemovitostí není povinen zapsat na list vlastnictví případné restituční nároky původních vlastníků. Dle informací pozemkového úřadu, který tyto nároky shromažďuje jsou na výpisu z listu vlastnictví uvedeny pouze restituce, které již vstoupily do soudního řízení.
Někdy může být časově náročné sehnat informace o případných restitučních nárocích, ale vyplatí se to. Ušetří Vám to nejen peníze, ale i čas a další starosti.
Na katastrálním úřadě je nutné si spolu s výpisem z listu vlastnictví a snímkem z pozemkové mapy nechat zpracovat i výpis z pozemkových knih. V těchto knihách jsou nemovitosti zakresleny a zapsány tak, jak tomu bylo před jejich vyvlastněním. S přesnou identifikací pozemků, tak zvaných P. K. parcel (zjednodušeně řečeno parcely zakreslené v pozemkových knihách), je nutné dojít na pozemkový úřad. Zde se musí podat žádost o vyjádření k případným restitučním nárokům, které se na kupovanou nemovitost vážou.
Pokud kupujete nemovitost, tak ve Zprostředkovatelské smlouvě o prodeji nemovitosti by měla být uvedena informace, že prodávaná nemovitost není zatížena restitučními nároky.Pro kupujícího je to určitá pojistka. Nový majitel nemovitosti se tak může v případě restitučních nároků soudit s realitní kanceláří o náhradu škody.
Pokud jste se rozhodli, že máte o konkrétní nemovitost zájem, měli byste si ji důkladně prohlédnout. Máte –li v oboru stavitelství patřičné vzděláni, zřejmě to pro Vás bude rutina, pokud jste ale laik, tak doporučujeme k prohlídce přibrat odborníka (statika, architekta, odborníka na stavební úpravy apod.). Odborník Vám dokáže poradit především u nemovitostí k rekonstrukci , jaké budete muset udělat zásahy a co vše budete muset opravit a především, kolik to pravděpodobně bude stát. Nějaká koruna navíc odborníkovi Vám pomůže vyvarovat se tak"výhodné" koupě nemovitosti určené k rekonstrukci, která vás nakonec celkově přijde mnohem dráž než koupě podobné už zrekonstruované.
Kupujete-li nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, zjistěte si předem, realitní kancelář má oprávnění klienta zastupovat a nemovitost nabízet. Preferujte takové nabídky, na které má RK exkluzivní smlouvu (je jediným oprávněným nemovitost nabízet).
V případě, že realitní makléř exkluzivní smlouvu nemá, pak počítejte s tím, že podobnou nemovitost bude pravděpodobně nabízet někdo jiný, třeba i za odlišnou cenu.
V takovém případě buďte opatrní, může se Vám stát, že vynaložíte spoustu času a peněz na získání všech informací o nemovitosti a třeba i zajištění financování a mezitím nemovitost koupí někdo jiný přes jinou RK nebo přímo od vlastníka nemovitosti
Pokud jste se již rozhodli pro koupi vybrané nemovitosti, jste postaveni před úkol, jak vyřešit převod nemovitosti, smlouvy a zaplacení. Kupujete-li přes realitní kancelář, tak toto by měla být její starost. Realitní kanceláře pracují za provizi a v této provizi by měly být zaplaceny i služby spojené s koupí a převodem nemovitosti. Než podepíšete smlouvu s RK o zprostředkování prodeje, zeptejte se na tyto služby. V okamžiku podpisu takové smlouvy bude RK po vás chtít blokační zálohu. Ta může být ve výši provize nebo ve výši okolo deseti procent z kupní ceny. Ve smlouvě by mělo být definováno na co skládáte zálohu, zda na provizi realitní kanceláře nebo na kupní cenu. Ve smlouvě si přečtěte i smluvní pokuty nebo sankce .Pokud by se vám stalo, že po složení zálohy budete muset odstoupíte od koupě, většinou už nemáte na její vrácení nárok či dostanete zpět jen její část. Pozorně si takové smlouvy přečtěte, za jakých podmínek lze odstoupit. Pokud máte pochybnosti o některých informacích o nemovitosti a potřebujete nějaký čas na zjištění skutečného stavu a přesto chcete složit blokační zálohu, pak je potřeba si sjednat s RK podmínky, za kterých můžete od smlouvy odstoupit bez ztráty peněz. Pokud vám RK nechce vyhovět, zvažte, zda zálohu složíte. Po složení blokační zálohy je nutné zajistit sepsání kvalitní kupní smlouvy. Kupní smlouvu by měla zajistit realitní kancelář, která by k tomu měla disponovat specializovaným právníkem či byste si takového právníka měli najít sami. Nakonec nejdůležitější částí celého procesu je zajištění bezproblémového převodu peněz prodávajícímu a nemovitosti na kupujícího. Vzhledem k „rychlosti“ českých katastrálních úřadů je na místě si převod pojistit složením kupní ceny u notáře (advokáta, na vinkulovaný účet v bance či v realitní kanceláři), který zajistí vyplacení peněz až v situaci, kdy bude kupující zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník.